טיפים להשקעת נדלן בארצות הברית 

לפני כל השקעת נדל"ן מעבר לים, על מנת לצמצם את הסיכונים, על המשקיע להצטייד בארגז כלים מאוד חשוב. אני רוצה לרשום מספר טיפים אשר על כל משקיע לבדוק לפני רכישת הנכס:

1. קודם ולפני הכל, העסקאות מתבצעות מול אנשים. אם תחושת הבטן שלך אומרת שהעסקה נראית מצויין, אבל "הסוכן הזה לא נראה לי", אין צורך לעבור ל"2", אלא להמשיך לחפש.

2. בנו אסטרטגיה! האם התכנון הוא להשקעה ארוכת טווח שאז נחפש תשואה ושוכרים יציבים מאוד? האם התכנון הוא לנצל את רמת המחירים הנמוכה ולממש תוך זמן קצר?

3. המיקום הינו פקטור קריטי בבחירת ההשקעה מכמה סיבות: א. הייתי נכנס אך ורק לאיזורים (ZIP CODE=מיקוד) שאחוזי אכלוס השכירות מעל 92% (Occupancy). זאת מפני שעלינו לדעת לפני הכניסה לעסקה שהנכס יהיה בתפוסה ויניב לנו תשואה כמעט לכל אורך הבעלות עליו. למה 92%? חודש בשנה בלבד שהנכס ריק. ב. איזור בו קיימות עתודות קרקע נמוכות. איזורים בהם יש אדמות רבות המאפשרות בניה, יכולים לגרום לנכס שלנו "להחוויר" מול אותה בניה חדשה, להיות פחות אטרקטיבי להשכרה ולעיתים גם לפגוע בשוויו. 

4. אין כזה דבר תשואה מובטחת! מתנות חינם מחולקות לאלו המשלמים עליהן ביוקר. 

5. הייתי משקיע רק דרך חברה שפועלת וממוקמת פיזית באיזור הנכס. הייתי מעדיף שלא להשקיע דרך חברה ישראלית ש"יש לה קשרי גומלין" עם יזם מקומי, שהרי במקרה של בעיות, תמיד יוכלו להאשים את היזם המקומי איתו אין לכם קשר. הייתי נמנע מלהשקיע דרך חברה הפועלת ביותר מ-2 איזורים גיאוגרפים. נצלו את ההתמחות של המשקיע המקומי שיודע ומכיר את השוק בו הוא פועל.

6. עסקאות Short Sale אטרקטיביות מאוד, הרבה יותר מכינוס נכסים רגיל.

7. תשאלו כל שאלה, גם זו שנשמעת הכי רדודה. אם העסקה נראית טובה מידי והרווח של היזם (אותו גוף שמוכר לכם), לא נראה על פניו, אל תתביישו לשאול בעדינות "מה בגדול הרווח שלך כיזם בעסקה הזו?"
מי מנהל את הנכס? עד מתי אותו מנהל ינהל את הנכס? האם יש לי עלויות נוספות מעבר למה שהצגת? תראה לי חוזי שכירות על נכסים דומים שהשכרת באיזור. אילו בדיקות מבוצעות על השוכרים? אילו בטחונות נלקחים? תראה לי נכסים דומים שנמכרו ברדיוס של רבע מייל ובחצי השנה האחרונה.

8. למרות שמדובר בעסקת נדל"ן, צמצמו את מרכיב הספקולציה! אתן דוגמא: בית בן 3 חדרים באורלנדו שנמכר לפני 3 שנים ב-180,000 $ ושווה כיום 60,000 $, עדיין שווה 60,000 $! לא בטוח שיכפיל או ישלש את שוויו כפי שהיה. חשוב לדעת את השווי היום ולא לתת דגש על כמה הנכס היה שווה בעבר. הנתון הזה יכול לעוור עיני "חכמים". עסקה הנרכשת כיום (לאחר כל ההוצאות לרבות שיפוץ) מתחת לשווי השוק הנוכחי היא עסקה שיכולה להתחיל לעניין את המשקיע החכם. לא קיימות הרבה עסקאות כאלה בשוק כי היזם המקומי גוזר את הקופון אולם יש מעטים המשווקים גם אותן.

9. השקיפות בארה"ב היא אופטימאלית- כל נתון ניתן לבדיקה:

מתי הנכס נרכש לאחרונה ובכמה? חוב המשכנתא על הנכס, הבעלים של הנכס, גוש וחלקה (Block and Lot), אחוזי בניה (ZONING), גודל החלקה, גודל השטח הבנוי, קרבה לביה"ס וכו'. שכירויות דומות באיזור (דרך אתר Craigs list).

10. אל תשימו את כל הביצים שלכם בסל אחד, משמע לא הייתי משקיע את כל החסכונות שלי בנכס מעבר לים. כסף פנוי יניב עבורכם תשואה יפה להון בהשקעת נדל"ן בארה"ב שעשויה להיות נבונה אם מבצעים אותה נכון.

שיהיה בהצלחה!